La disparition programmée de la loi Pinel à compter du 31 décembre 2024 marque une transition importante dans la politique de soutien à l’investissement locatif en France. Face à un marché sous tension et à une crise du logement aggravée, les pouvoirs publics ont annoncé de nouveaux dispositifs pour continuer à inciter les investisseurs particuliers à participer à la production de logements accessibles, notamment dans les zones tendues.
En 2025, plusieurs alternatives fiscales et juridiques se dessinent et à des mécanismes plus ciblés sur la performance environnementale et l’impact social du logement.
La fin de la loi Pinel : une page se tourne
Jusqu’à fin 2024, la loi Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €, à condition de louer un bien neuf pendant 6, 9 ou 12 ans, dans des zones définies comme tendues. Cet avantage fiscal, cumulable pour deux investissements par an, avait permis de soutenir massivement l’offre locative privée entre 2014 et 2024.
Cependant, la loi Pinel a été progressivement réduite dans son intensité :
- En 2023, la réduction était de 10,5 % (6 ans), 15 % (9 ans) ou 17,5 % (12 ans)
- En 2024, elle a chuté à 9 %, 12 % ou 14 % pour les mêmes durées
Seule la version Pinel Plus (2023 – 2024) permettait encore d’atteindre les taux pleins, à condition d’investir dans des logements sobres en énergie et situés dans des quartiers prioritaires. Ce recentrage annonçait déjà la volonté de l’État de privilégier une politique plus sélective.
2025 : place aux nouveaux leviers d’investissement
La loi Denormandie
Prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, la loi Denormandie s’adresse aux investisseurs qui souhaitent rénover des logements anciens dans des communes en déclin. Objectif : revitaliser les centres-villes tout en bénéficiant d’un avantage fiscal proche de l’ancien Pinel.
Avantages :
- Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans).
- Application de l’avantage sur le prix de revient global (achat + travaux).
Conditions d’éligibilité :
- Travaux représentant au moins 25 % du montant total de l’opération.
- Bien situé dans une commune éligible (Action Cœur de Ville ou ORT).
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste l’un des piliers de l’investissement locatif en 2025. Il offre une grande liberté de gestion, sans condition géographique ni durée d’engagement rigide.
Avantages :
- Imposition au régime BIC, plus avantageux que le régime foncier.
- Amortissement du bien et du mobilier, réduisant fortement la fiscalité.
- Choix entre micro-BIC (abattement de 50 %) ou régime réel avec déduction des charges.
Conditions d’éligibilité :
- Recettes locatives annuelles ≤ 23 000 € ou ≤ 50 % des revenus du foyer.
- Bien meublé selon une liste précise d’équipements obligatoires.
La loi Malraux
Créée en 1962, la loi Malraux vise à encourager la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des zones protégées. Objectif : préserver le patrimoine architectural français tout en offrant aux investisseurs un avantage fiscal attractif.
Avantages :
- Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux, selon la zone, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
- Absence de plafonds de loyers ou de ressources des locataires.
- Valorisation d’un bien d’exception sur le long terme.
Conditions d’éligibilité :
- Bien situé dans un secteur sauvegardé, un site patrimonial remarquable avec PSMV ou un quartier ancien dégradé.
- Réalisation de travaux de restauration complète validés par un Architecte des Bâtiments de France.
- Engagement de location nue pendant 9 ans.
Le futur statut de bailleur privé
Le gouvernement prépare un nouveau statut du bailleur privé, avec l’ambition de stabiliser et simplifier la fiscalité immobilière. Porté par une mission parlementaire confiée à Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson, ce statut pourrait voir le jour dès 2026 selon le site le-bailleur-prive.fr. Parmi les pistes envisagées :
- l’amortissement fiscal généralisé pour tous les logements,
- la revalorisation du régime micro-foncier,
- un bonus pour loyers abordables,
- un relèvement du plafond de déficit foncier à 40 000 €,
- et même l’exclusion des logements loués de l’assiette de l’IFI.
L’objectif est clair : redonner envie d’investir dans le locatif tout en reconnaissant pleinement le rôle économique et social des bailleurs. Un tournant stratégique à suivre de près pour tout investisseur à long terme.
Le retour du logement locatif intermédiaire (LLI)
Longtemps réservé aux bailleurs institutionnels comme CDC Habitat ou Action Logement, le LLI s’ouvre progressivement aux investisseurs privés dans certaines métropoles (Toulouse, Lyon, Nantes…). Son principe : offrir un loyer plafonné (-10 à -15 % vs marché), en échange d’un cadre fiscal très avantageux.
Avantages :
- TVA réduite à 10 % à l’achat, soit une économie de 15–18 % sur le prix TTC.
- Exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans.
- Cumul possible avec d’autres dispositifs (Malraux, Monuments Historiques).
- Fort potentiel locatif en zone tendue (A bis, A, B1).
Conditions d’éligibilité :
- Achat via une personne morale (SCI, SARL de famille, etc.).
- Bien neuf ou rénové, conforme à la norme RE2020 ou amélioré de deux classes DPE.
- Location nue ou meublée pendant au moins 15 ans, avec respect des plafonds.
- Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison.