Investissez dans l’immobilier locatif et économisez jusqu’à 63 000 € d’impôts
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La loi Pinel : le dispositif de défiscalisation qui a marqué l’investissement locatif
Entrée en vigueur le 1er septembre 2014, la loi Pinel a remplacé la loi Duflot, qui avait laissé un souvenir mitigé aux investisseurs. En redynamisant le marché de l’immobilier neuf, le dispositif Pinel a su convaincre de nombreux particuliers grâce à sa souplesse (location à un ascendant ou descendant, choix de la durée d’engagement, etc.) et à ses avantages fiscaux attractifs.
À l’inverse, le dispositif Pinel, en vigueur entre 2014 et 2024 a permis aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € pour un engagement locatif de 12 ans.
> Consulter le texte officiel de la loi Pinel
Cependant, il serait illégitime d’uniquement mettre en avant les avantages de la loi Pinel. En réalité, celle-ci découle d’un enchevêtrement complexe de facteurs conjoncturels, qui ont successivement favorisé puis entravé l’investissement locatif. Si les premières années du dispositif ont bénéficié d’un environnement exceptionnellement favorable, avec des taux d’intérêt historiquement bas, parfois inférieurs à 1,5 %, la tendance s’est inversée à partir de 2022. Les hausses successives des taux directeurs décidées par la Banque centrale européenne ont durablement renchéri le crédit immobilier. En décembre 2024, au moment de la suppression définitive du Pinel, le taux moyen s’établissait à 3,31 % selon l‘Observatoire Crédit Logement /CSA, réduisant mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages. Parallèlement, les prix de l’immobilier neuf ont poursuivi leur ascension, tirés par l’augmentation des coûts de construction, la rareté du foncier disponible et le renforcement des exigences environnementales (notamment la RE2020). La fin du Pinel, intervenue le 31 décembre 2024, a amplifié les tensions déjà existantes. Le premier trimestre 2025 a ainsi enregistré un effondrement de 41,1 % des ventes à investisseurs particuliers selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, dans un contexte où aucun dispositif incitatif alternatif n’a encore été instauré.
Les zones
Autre changement, la réorganisation des zones de la loi Pinel. Comme souvent, le découpage porte le nom de la ministre qui l’a porté, on parle donc ici de zonage Pinel. Le territoire français est partagé en 5 zones depuis 2003 : A bis, A, B1, B2 et C. À chaque zone correspond un degré de tension sur le marché locatif. Logiquement, les zones A bis et A sont les plus tendues tandis que la zone B2 et C sont les zones les moins tendues. Le zonage Pinel a permis de rendre plus de communes éligibles à la loi. Toutefois, depuis les mesures prises par le gouvernement le 1er janvier 2018, les zones B2 et C sont exclues du dispositif Pinel, restreignent l’éligibilité du dispositif aux seules zones A bis, A et B1. En juillet 2024, une révision du zonage des communes a été opérée par les autorités, entraînant une évolution significative pour 865 communes sur l’ensemble du territoire. Parmi elles, 688 ont été reclassées en « zone tendue », une catégorie ouvrant droit à des dispositifs renforcés en matière de logement. Selon le ministère du Logement, cette mesure vise à accélérer la construction de logements neufs et à améliorer l’accès à la propriété pour environ 3 millions d’habitants nouvellement concernés.
Les plafonds
La compréhension des zones est importante pour comprendre un autre paramètre de la loi Pinel : les plafonds. Il existe les plafonds de ressources, définissant les revenus des locataires éligibles. Puis il y a aussi les plafonds de loyers, qui eux fixent le prix des loyers selon la zone où est situé le bien immobilier. Il est important de maîtriser ces deux autres aspects de la loi pour un investissement en Pinel réussi.
Après le Pinel : quelles solutions pour les investisseurs immobiliers ?
Depuis la fin du dispositif Pinel en 2024, les investisseurs immobiliers doivent désormais se tourner vers d’autres leviers pour continuer à optimiser leur fiscalité tout en construisant un patrimoine. Plusieurs solutions existent encore aujourd’hui, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, avec ou sans travaux. Parmi elles : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), le dispositif Denormandie et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), trois options qui s’adaptent à différents profils d’investisseurs.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Mis en avant par la loi de finances 2024, le dispositif LLI s’adresse aux investisseurs particuliers souhaitant acquérir un logement neuf destiné à la location à loyer modéré. Ces loyers, inférieurs aux prix du marché, sont réservés à des ménages aux revenus intermédiaires, souvent trop « riches » pour le logement social mais trop modestes pour accéder au marché libre. En contrepartie de cet engagement, le bailleur peut bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, tels qu’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % et une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 15 ou 20 ans. Pour accéder au dispositif, l’investissement doit être réalisé via une SCI composée d’au moins deux associés.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acheter un logement ancien à rénover, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. L’objectif est de favoriser la réhabilitation de logements situés dans des centres-villes anciens ou dégradés. Pour être éligible, le bien doit se situer dans une commune labellisée par l’État, et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En contrepartie, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à celle du Pinel : jusqu’à 21 % du prix du bien pour un engagement locatif de 12 ans. Le Denormandie constitue ainsi une alternative pertinente au Pinel, tout en valorisant le bâti ancien.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. En optant pour le régime réel, l’investisseur peut amortir le prix du logement et des équipements, réduisant fortement l’imposition sur les loyers perçus. Le LMNP est souvent utilisé pour des petites surfaces ou des biens en résidences étudiantes, seniors ou de tourisme. C’est un choix pertinent pour générer des revenus complémentaires avec une fiscalité allégée.