Zones Pinel : le zonage 2018

Comme dit précédemment, le territoire est divisé en zones. Ce dispositif a été mis en place en 2003 afin de cartographier avec précision les zones où la demande de logements est très, voire trop, forte. Ainsi, les dispositifs d’incitation à l’investissement imposent des plafonds de ressources et de loyers en fonction des zones. En complément de la loi, la ministre du Logement Sylvia Pinel a également redécoupé ces zones. Par exemple, les logements en zone B2 doivent bénéficier d’une dérogation pour être éligible au dispositif Pinel. Mais la zone C en est exclue.

La zone Pinel A bis

La zone A bis contient Paris et la petite couronne (les 4 départements limitrophes : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et les Yvelines).

C’est évidemment dans cette zone que la tension est la plus forte : il y a plus de demande que de logements disponibles. Au vue de la situation, si le bien sera très probablement loué rapidement, l’encadrement des loyers rend l’opération plus délicate. En effet, l’investissement d’origine sera très élevé alors que les revenus seront moindre. Pour autant, il paraît impensable de ne pas obtenir de plus-value. Paris est et restera une ville dynamique, touristique et attractive. D’autant que l’arrivée du Grand Paris et du Grand Paris Express (réseau de transports hyper développé) va encore accroître l’attractivité de la zone. En investissant dans la zone A bis, il vaut mieux viser le très long terme, avec un objectif de rentabilité minimal.

La zone Pinel A

La zone A correspond aux 1er et 2eme couronnes de la banlieue parisienne (non-incluses dans la zone A bis), à la Côte d’Azur et à la frontière avec la Suisse.

Le constat est à peu près identique que la zone A bis. Certes les logements ont particulièrement d’attraits – le beau temps, le soleil et la mer en Côte d’Azur, la proximité de la Suisse à la frontière – mais leur prix y est proportionnel. Pour investir autour de la mer méditerranée, mieux vaut avoir un portefeuille bien garni.

Cependant, le potentiel est là. Il y aura toujours des ménages désireux de se rapprocher du Sud, comme il y en aura toujours pour vivre près de la capitale sans pour autant habiter dans Paris.

 

La zone Pinel B1

La zone B1 regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les grandes villes du bassin parisien, de la côte Atlantique et Basque, des Alpes, du pourtour de la Côte d’Azur, ainsi que les départements d’Outre-mer et la Corse.

Nous entrons ici dans le vif su sujet. La zone B1 est probablement l’espace le plus intéressant. Nombre de métropoles entrent dans cette catégorie et non des moindres : Lille, Toulouse, Montpellier, Bordeaux… Des villes déjà attractives et qui vont continuer à l’être. Ne serait-ce qu’avec la mise en place des grandes régions, certains pôles vont sérieusement se développer. Et il en sera de même pour les locations ! Plus de gens vont arriver, et les besoins vont augmenter. Les ville vont grandir, s’améliorer et attirer toujours plus de monde. Un cercle vertueux. Cependant que cela ne vous empêche pas de bien analyser là où vous souhaitez investir. Les disparités entre les villes sont importantes.

 

Les zones Pinel B2 et C

Ces deux zones sont exclues du dispositif Pinel. La C l’est totalement et il faut bénéficier d’une dérogation du Préfet pour investir dans la zone B2. Cette dernière correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants non-incluses dans la zone B1. Elle est aussi composée des zones frontalière ou littorales chères et du reste de l’Ile-de-France non-comprise dans les zones A bis et A.

Du fait des difficultés à obtenir une dérogation, investir dans cette zone peut s’avérer périlleux. Sans commune mesure, la zone B1 est la plus adaptée aux investissements.